Новый ипотечный закон прошел последний этап процесса утверждения в Парламенте Испании, затянувшегося более чем на год, и вскоре вступит в силу.
По мнению Хуана Вильена, главы департамента по вопросам ипотеки портала о недвижимости idealista, главное, что дает новый закон – внесение ясности в правила игры на ипотечном рынке, прозрачность процесса запроса ипотечного займа, предоставление исчерпывающей информации клиентам банков, так чтобы они могли выбрать для себя самые выгодные варианты кредитования.
Ниже приведены основные изменения, как принятые Конгрессом, так и отвергнутые им, и ключевые моменты нового ипотечного закона.
Последние нововведения
- Три месяца до вступления в силу.
Одна из главных модификаций, утвержденных Конгрессом после правок Сената, – задержка даты вступления закона в силу. Таким образом, с момента публикации закона в Официальном бюллетене государства (BOE) у банков есть три месяца (вместо одного месяца, фигурировавшего в первоначальном варианте) на то, чтобы подготовиться к нововведениям.
Кроме того, как объясняют источники Конгресса, для запуска закона необходимо провести определенные юридические процедуры, которые нынешнее правительство должно завершить до своего роспуска 5 марта 2019 года. В частности, речь идет о принятии регламента и королевского декрета.
Банки будут платить налог на юридические задокументированные акты (AJD), в том числе и за первое жилье.
Народная партия (РР) внесла в текст закона поправку об устранении ипотечного налога (AJD), который по закону должны платить банки. Предложение РР заключалось в том, чтобы установить ставку на уровне 0%, если речь идет о покупке первого жилья, однако Конгресс его отверг. Таким образом, финансовый сектор будет обязан платить ипотечный налог по ставке 0,5–1,5%. Размер ставки варьируется в зависимости от того, в каком автономном сообществе находится жилье.
- Снижение комиссии за досрочное погашение.
Согласно тексту закона, предложенному Министерством экономики под руководством Луиса де Гиндоса, должны были быть установлены лимиты в отношении комиссий, взимаемых банками за досрочное погашение ипотечных кредитов (как частичного, так и полного). В случае с ипотекой с дифференцированной (плавающей) процентной ставкой лимит составлял 0,25% в течение первых трех лет с момента заключения контракта и 0,15% – если досрочное погашение пришлось на срок от третьего до пятого года действия контракта.
В случае ипотек с фиксированной ставкой, лимит, предложенный Сенатом, устанавливался на уровне 4% в течение первых 10 лет действия контракта и 3% – после этого срока. В итоге партиями было достигнуто соглашение, в соответствии с которым комиссия будет составлять 2% в течение первых 10 лет и 1,5% – после этого срока.
Что касается комиссии за открытие, новый закон не устанавливает каких-либо ограничений. В тексте лишь отмечается, что эта комиссия будет уплачиваться один раз и будет включать в себя все расходы, связанные с открытием ипотечного кредита.
- Без альтернативных страховок.
Одна из поправок РР, отвергнутая Парламентом, – предложение заменить обязательство, согласно которому клиенты покупают страховые полисы, имеющие характер постоянных и ежегодно продлеваемых, на обязательство банков предлагать клиентам альтернативную возможность страхования на непостоянной основе, чтобы они могли выбирать между оплатой всей суммы за страховку сразу и периодическими платежами. В соответствии с окончательным вариантом закона банки не будут обязаны предлагать клиентам такую альтернативу.
- Профессиональные независимые оценщики.
Одна из поправок РР, поддержанная Парламентом, связана с тем, что в области ипотечной оценки должны быть применены дополнительные меры безопасности. Для этого в законе прописываются определенные требования, которым должен соответствовать оценщик жилья в рамках ипотечной системы. Согласно тексту, «оценка недвижимости должна проводиться обществом оценки, оценочной службой кредитного учреждения и/или сертифицированным независимым специалистом кредитора или посредника в области кредитования недвижимости в соответствии с надежными нормами оценки, признанными на международном уровне».
- «Зеленые» ипотеки отвергнуты.
Понятие «зеленых» кредитов и меры по их регулированию не будут включены в окончательный текст закона. Данные меры были предназначены для поддержки и развития использования обновляемых источников энергии в жилом строительстве. В этой связи планировалось повысить интерес частных капиталов к финансированию инвестиционных проектов в области энергетической эффективности, экономии водных ресурсов, а также использования и хранения возобновляемой энергии.
Другие ключевые моменты норматива
- На кого распространяется новый закон?
С момента вступления в силу новый закон об ипотеке будет применяться ко всем новым контрактам на кредиты, выданные физическими и юридическими лицами, реализующими данный вид деятельности на профессиональной основе, когда заемщиком, поручителем и гарантом выступает физическое лицо, и предоставляемые в кредит средства предназначены для покупки жилой недвижимости, а также построек для бытового использования (гаражей, кладовых и пр.). При этом речь может идти как о покупке готового жилья, так и о строительстве нового.
Деятельность по предоставлению ипотечных кредитов рассматривается как профессиональная, когда кредитор (физическое или юридическое лицо) выводит свои продукт на рынок финансовых услуг.
- Клиент обязан обратиться к нотариусу.
Еще один из ключевых моментов нового закона: клиент обязан обратиться к нотариусу до заключения контракта на ипотеку, чтобы последний удостоверился, что содержание данного контракта соответствует закону. Потребитель до заключения контракта, который должен быть выдан ему банком как минимум за десять дней до предполагаемой даты подписания, имеет возможность разрешить все возникшие сомнения. Посещение нотариуса в этом случае бесплатно для клиента, и в итоге этой встрече клиент должен подписать документ, подтверждающий, что ему ясны все пункты контракта, и он с ними согласен.
Норматив не устанавливает конкретные сроки обращения к нотариусу, однако отмечается, что заемщик должен сделать это самое позднее за день до подписания контракта. Если эта процедура не будет совершена вовремя, нотариус выдает акт, в котором фиксируется это обстоятельство, и в этом случае контракт не может быть заключен.
- Препятствия для эмбарго банков.
Новый норматив содержит меры по защите заемщиков, которые в связи с финансовыми трудностями временно не могут выплачивать ежемесячный взнос. Во избежание инициирования банком процедуры эмбарго, партии пришли к соглашению, что финансовое учреждение может активировать так называемый пункт о досрочном погашении по причине неуплаты (llamada cláusula de vencimiento anticipado por impago) лишь тогда, когда платеж был задержан более чем на 12 месяцев, или если сумма долга превышает 3% от суммы кредита, – в первой половине срока действия ипотечного контракта и 15 месяцев и 7% – во второй.
Кроме того, по истечении указанных выше лимитов заемщику должен быть предоставлен срок как минимум в один месяц для начала выплаты долга до того, как будет активирован пункт о досрочном погашении в связи с неуплатой.
Эта мера будет иметь ретроспективный характер, то есть может применяться к ипотечным контрактам, заключенным до вступления в силу нового закона.
- Ограничивается размер пени.
Комиссия за неуплату, согласно новому закону, будет рассчитываться следующим образом: процентная ставка, выплачиваемая клиентом, плюс 3%.
- Упразднение несправедливых положений ипотечных контрактов.
Согласно новому закону, будут упразднены все условия ипотечных контрактов, противоречащие условиям прозрачности, то есть нюансы, вписанные в контракт банками в скрытой, не выраженной ясно форме. Речь идет о «подводных камнях» ипотечных договоров, из-за которых заемщик впоследствии может пострадать. Кроме того, процент по кредиту не может быть отрицательным.
- Клиент платит за оценку, банк – за оформление документов.
Расходы на оценку недвижимости, согласно новому закону, оплачивает клиент, а затраты на оформление сделки – банк. Последний оплачивает в том числе нотариальные сборы за оформление ипотечного контракта и внесение записи в Регистр собственности. Расходы на копию контракта берет на себя заемщик.
- Ужесточены условия для предложения дополнительных банковских продуктов.
Новый закон запрещает банкам обязывать клиентов приобретать у них такие финансовые продукты, как страховка дома или жизни при предоставлении ипотеки. Такое предложение может быть сделано клиенту, если только оно являются действительно выгодными для него (что банк должен доказать). Примером данного предложение может служить снижение дифференциала при заключении договора страхования.
- Перевод ипотеки с плавающей ставкой в фиксированную станет проще и дешевле.
Процесс перевода ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой в ипотеку с фиксированной ставкой станет более простым и прозрачным для клиента. Комиссия при этом ограничивается 0,15% от выплаченной ранее суммы в течение трех первых лет действия контракта и 0% – начиная с четвертого года.
- Новые условия для валютных кредитов.
Заемщик будет иметь право перевести ипотечный кредит, предоставленный в иностранной валюте, в ту валюту, в которой он получает доход, или в валюту страны ЕС, в которой он проживает. Согласно общим правилам речь идет в основном о евро.
- Банк должен проанализировать платежеспособность клиента.
По новому закону банк будет обязан провести тщательный анализ платежеспособности клиента перед предоставлением ему ипотечного займа, в частности, проанализировать его кредитную историю, обратившись в Информационный центр по вопросам рисков Банка Испании. В соответствии с новым законом о защите данных финансовые учреждения могут передавать следующую информацию о клиентах: сумма кредита, дата заключения контракта, срок контракта, текущая сумма к выплате, вид займа, существующие гарантии.